Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях нужно титульное страхование ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- поэтажный план и экспликация;
- справки о психическом здоровье участников сделки;
- заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.
Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.
За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.
Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.
В каких случаях страховать?
Застраховать можно любую покупаемую недвижимость — будь то огромный участок с домом или маленький офис в торговом центре. Заключение договора страхования — процедура добровольная, но мы
- Покупаете недвижимость на вторичном рынке — к сожалению, истории с обманутыми покупателями в России — не редкость, и огромное количество сделок суд признает недействительными
- Оформляете или переоформляете ипотеку — отказ от титульного страхования увеличит вашу процентную ставку на несколько пунктов
- Приобретаете квартиру на стадии строительства — застройщики бывают разные, и в
какой-то момент вы просто можете узнать, что права на вашу квартиру были проданы еще нескольким людям
Нужно понимать, что в случае отсутствия титульного страхования, вы останетесь ни с чем. Да, это печально, но пока на свете существует мошенничество, стоит быть готовыми ко всему. Благо, у нас есть возможность хоть
Как получить страховую выплату
Если наступил страховой случай, вам нужно сделать следующее:
- Как можно скорее сообщить обо всём в страховую компанию. Обычно в договоре прописан срок, в течение которого вы должны это сделать. Иногда это три дня, иногда сутки. Если вы опоздаете, деньги могут не выплатить.
- Обратиться в службу, которая зафиксирует случившееся. Это может быть полиция, МЧС, управляющая компания. От них требуется документ, подтверждающий произошедшее, например справка о пожаре, постановление о возбуждении уголовного дела в случае ограбления и так далее.
- Подать в страховую компанию необходимые документы. Как правило, это действующий страховой полис, квитанции об оплате страховых взносов и бумаги, подтверждающие, что наступил страховой случай.
- Дождаться решения страховщика. Компания вызовет оценщика, примет решение и, если оно будет положительным, полностью или частично возместит ущерб.
Когда лучше застраховать титул
Вы вправе застраховать титул в любое время. Если покупаете квартиру с помощью ипотечного кредита, то страховка оформляется в банке до того, как вы получите права собственности на жилье.
Обычно титульное страхование недвижимости включено в пакет страховок, без которых вы не получите одобрение банка на кредит. При ипотеке потеря титула страхуется в пользу банка.
Это значит, что в случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита. Вам вернут оставшуюся сумму.
Если вы на собственные деньги покупаете вторичную недвижимость и сомневаетесь в ее юридической чистоте, то можно застраховать титул самостоятельно. Главное — успеть оформить страховку до наступления страхового случая.
Как застраховать титул
Страхованием титула при ипотеке занимается банк. Он же обозначит условия и предоставит список страховых компаний-партнеров, в которых можно оформить страховку.
Если вы решили самостоятельно застраховать титул, то вам придется внимательно изучить предложения страховых компаний. Выбирайте компанию с наибольшим охватом страховых случаев.
Обратите внимание на размер страховой премии, как меняется сумма страховки в последующие годы, участвует ли страховая компания в суде, если возникнут проблемы с квартирой.
После того, как вы определитесь со страховой компанией, нужно собрать необходимый пакет документов, который требуется для заключения договора страхования титула.
У каждой компании свои требования, но есть стандартный перечень документов, без которых титульную страховку недвижимости не оформят.
Какие документы понадобятся:
— паспорт страхователя;
— заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);
— кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);
— выписка из ЕГРН;
— выписка из домовой книги;
— договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);
— технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);
— оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);
— другие.
Страховщик может попросить дополнительно другие документы, исходя из особенностей сделки купли-продажи. К примеру, если в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.
После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.
Какие преимущества дает ипотечное страхование?
Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.
Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.
Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?
Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).
Иногда сумма страховых взносов на весь срок кредита меньше этой процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы заплатите банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Поэтому решать вам: иногда застраховаться стоит не из финансовых, а из психологических соображений.
Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.
Что такое титульное страхование
Под титульным страхованием понимают страхование потенциального риска, связанного с потерей покупателем права собственности на объект недвижимости, в том числе и на квартиру.
К таковым рискам относятся следующие ситуации:
-
имеются ошибки в подготовленных документах или процедура передачи права собственности на недвижимость прошла с нарушениями;
-
сделка купли-продажи была мошеннической, о чем покупатель не знал;
-
при передаче права собственности не были учтены интересы несовершеннолетних детей;
-
нарушены интересы законных наследников;
-
объект недвижимости в прошлом был приватизирован с нарушениями.
Как лучше застраховать сделку при покупке квартиры
После выбора квартиры, самостоятельной проверки добросовестности продавца, нужно обращаться в страховую компанию. Сотрудник расскажет, какие документы необходимо собрать, их перечень зависит от конкретной ситуации.
Если предоставленные документы в порядке, а сама сделка не кажется страховщику подозрительной или рискованной, будет назначена дата личной встречи для подписания договора. На этом этапе важно внимательно изучить все положения договора, особенно касающиеся сроков сообщения о страховом случае и ситуаций, при которых право на получение возмещения теряется. Для полной уверенности можно взять с собой юриста, который объяснит все непонятные моменты.
Не помешает перепроверить стоимость квартиры. Обычно она соответствует указанной в договоре купли-продажи, но может быть и выше ее. Главное, чтобы цена не была сильно занижена, иначе при наступлении страхового случая размер возмещения будет ниже затраченных на покупку жилья средств.
Обратите внимание и на стоимость полиса. Она зависит от трех факторов: заявленной стоимости квартиры, срока действия договора, вероятности наступления страхового случая. Если принципы ценообразования непонятны, то нужно задать уточняющие вопросы сотруднику до подписания договора страхования титула.
После заключения договора титульного страхования можно переоформлять право собственности на квартиру.
От каких рисков защищает страхование титула?
От выбора страховой компании и конкретного страхового продукта зависит тот перечень рисков, от которых покупателя защитит полис. К числу самых распространенных причин утраты титула относятся:
- Участие в сделке недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина;
- Нарушение при оформлении купли-продажи норм действующего законодательства;
- Ошибки в составлении договора купли-продажи;
- Покупка недвижимости юридическим лицом, не имеющим на то права;
- Продажа квартиры без согласия органов опеки;
- Кабальные сделки;
- Продажа квартиры без согласия супруга;
- Ущемление прав наследников;
- Нарушение порядка приватизации;
- Использование поддельных документов при оформлении сделки.
Как застраховать титул
Страхованием титула при ипотеке занимается банк. Он же обозначит условия и предоставит список страховых компаний-партнеров, в которых можно оформить страховку.
Если вы решили самостоятельно застраховать титул, то вам придется внимательно изучить предложения страховых компаний. Выбирайте компанию с наибольшим охватом страховых случаев.
Обратите внимание на размер страховой премии, как меняется сумма страховки в последующие годы, участвует ли страховая компания в суде, если возникнут проблемы с квартирой.
После того, как вы определитесь со страховой компанией, нужно собрать необходимый пакет документов, который требуется для заключения договора страхования титула.
У каждой компании свои требования, но есть стандартный перечень документов, без которых титульную страховку недвижимости не оформят.
Какие документы понадобятся:
— паспорт страхователя;
— заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);
— кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);
— выписка из ЕГРН;
— выписка из домовой книги;
— договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);
— технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);
— оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);
— другие.
Страховщик может попросить дополнительно другие документы, исходя из особенностей сделки купли-продажи. К примеру, если в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.
После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.